Những điều Ngân hàng muốn biết về bạn khi làm hồ sơ vay vốn mua nhà

Thông thường sẽ có 3 câu hỏi phổ biến nhất mà bất kỳ ngân hàng nào cũng đưa vào bảng đánh giá khi xét duyệt một hồ sơ vay vốn.

Bạn có đủ khả năng để trả nợ không?

Một trong những tỷ số ngân hàng quan tâm nhất đó là “tỷ số thanh toán tiền mặt” (Tiếng Anh là: Cash Coverage Ratio). Tỷ số này tính bằng cách cộng lãi sau thuế với khấu hao (các chi phí phi tiền mặt) rồi chia cho số tiền bạn phải thanh toán hàng năm nếu hồ sơ vay vốn được duyệt.

Các nguồn tiền thứ cấp, như thu nhập của vợ/chồng hoặc thu nhập khác của bản thân, có thể được tính tới nếu tính tỷ số thanh toán tiền mặt cho thấy doanh nghiệp hoặc cá nhân không thể tự mình trả nợ. Nếu bạn có các nguồn trên, nên liệt kê ra cho ngân hàng biết. Xem ngay Những lưu ý khi làm hồ sơ vay vốn ngân hàng (Dành cho khách hàng cá nhân).

Bạn có đủ điều kiện, nhưng bạn có thành ý trả nợ không?

Điểm tín dụng của doanh nghiệp và chính bản thân bạn sẽ ảnh hưởng lớn tới câu hỏi này, nhưng “tỷ lệ nợ trên tài sản ròng” (Tiếng Anh là: Debt To Worth Ration) cũng rất quan trọng. Nó cho ngân hàng biết bao nhiêu rủi ro là thuộc về bạn. Nếu tiền của bạn chủ yếu là đi vay, bạn sẽ bị coi là “có rủi ro cao”.

Tỷ số nợ trên tài sản ròng tính rất dễ, chỉ cần lấy tổng nợ chia cho vốn chủ sở hữu là xong. Thông thường hầu hết các ngân hàng sẽ muốn thấy tỷ số này không lớn hơn 3 tới 4 lần. Vì thế nếu vốn bạn có 50.000USD, bạn không nên nợ nhiều hơn 150.000 tới 200.000USD.

Ngoài ra, nên cho ngân hàng biết bạn có nợ của bạn bè hay người thân không. Nếu ông bác của bạn đồng ý để bạn trả nợ ngân hàng trước khi trả nợ cho ông, ngân hàng sẽ coi số tiền bạn nợ bác là vốn chứ không phải là nợ. Nhờ thế mà tỷ số nợ trên tài sàn ròng của bạn có thể cải thiện rất nhiều.

Nếu bạn không trả được nợ thì sao?

Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng muốn biết có tài sản hữu hình nào có thể thanh lý được để trả nợ hay không. Phần lớn các khoản vay có giá trị dưới 50.000USD đều được bảo đảm bằng tài sản hữu hình với giá trị lớn hơn hoặc bằng giá trị khoản vay.

Ví dụ như tháng trước bạn mua một căn hộ giá 75.000USD nhưng giờ ngân hàng chỉ cho bạn vay có 40.000USD thôi. Vì sao lại thế? Nguyên nhân là nếu phải bán, hiếm khi ngân hàng bán được giá gốc. Sau đây là tỷ lệ giữa số tiền bạn vay được với giá trị sổ sách của tài sản:

• Khoản phải thu: 20-85%
• Hàng tồn kho: 10-80%
• Công cụ - Dụng cụ: 10-80%
• Bất động sản (nhà ở hoặc cho thuê): 50-90%
• Tiền mặt/ đầu tư: 50-90%

Tài sản đảm bảo của bạn được định giá cao hay thấp là tùy vào chất lượng và tính thanh khoản của chúng. Với khoản phải thu, chất lượng khách hàng của bạn, xếp hạng tín dụng và lịch sử thanh toán của họ sẽ quyết định giá trị tài sản đảm bảo. Với hàng tồn kho lại phụ thuộc vào việc nó là gì, ở đâu, sản xuất được bao lâu rồi và liệu có ai muốn mua không. Do đó, bạn nên chứng minh tài sản đảm bảo của mình có tính thanh khoản cao.